作者 | 叶子沛
(资料图片)
11月28日晚，华南城发布截至2022年9月止6个月的中期业绩公告。
公告显示，2022年3月至9月的6个月期间，华南城共实现营收32.6亿港元，同比下滑47.1%；其中持续性收入为16.1亿元，同比下滑4.3%，下滑幅度相对较小。
毛利率方面，截至今年9月的6个月期间，华南城的毛利率为30%，较去年同期下滑6.6个百分点。
与营收及毛利率下降所对应的是其净利润的大幅下滑，半年报数据显示，截至2022年9月，华南城在6个月内实现的归属净利润为约2.6亿港元，较去年同期下滑60.1%。
同时，由于华南城本金合计约121.7亿港元美元债规模以及其海外业务等因素，华南城共计录得48.4亿港元的汇兑亏损，因此其期内总亏损达45.9亿港元。
财务数据方面，截至2022年9月30日，华南城总计息债务为321.6亿港元；资本负债比率下降2.9个百分点至66.3%。此外，于2022年9月30日，华南城的现金及银行存款为40.4亿港元，集团持有的备用银行授信约130.8亿港元。
同期，华南城有约120亿港元的银行及其他借贷将于一年内到期，债务偿还压力依旧较大。
即使特区建发入主华南城，并帮助华南城成功将5笔一年内到期的美元债展期至2024年，缓解了近106亿元的短期偿债压力，但未来一年依旧是华南城的偿债高峰期。
物业销售大幅缩减为营收下滑主要成因
11月28日晚，华南城发布截至2022年9月止6个月的中期业绩公告。
公告显示，2022年3月至9月的6个月期间，华南城共实现营收32.6亿港元，同比下滑47.1%；其中持续性收入为16.1亿元，同比下滑4.3%，下滑幅度相对较小。
从具体的业务来看，华南城较少的物业销售和交付是其上半年营收下滑的最主要成因。
华南城并未公布其物业销售的相关数据，从半年报来看，2022年3月到9月期间，华南城的物业销售及融资租赁贡献营收16.5亿港元，较去年同期下滑63.2%。是华南城营收大幅下滑的主要原因。
物业租赁及管理服务业务作为华南城持续性收入的主要来源，2022年3月到9月期间增长8.5%至9.5亿港元。
仓储物流以及奥特莱斯运营收入则分别受到相关项目出售以及疫情影响分别下滑31.1%以及46.1%至1.6亿以及1.2亿港元。
与营收大幅下滑相应的是华南城净利润的急剧缩水。
半年报显示，截至今年9月的半年期间，华南城母公司拥有人应占净利润减少60.9%至2.6亿港元，母公司拥有人应占核心净利润（即未计投资物业公平值收益及若干税款影响等的母公司拥有人应占净利润）减少62.7%至2.4亿港元。
同时，华南城于报告期内共计录得48.4亿港元的汇兑亏损，因此其期内总亏损达45.9亿港元。
这一情况主要是由于其存续的大量美元债务以及其境外业务所带来的汇兑差额所致。
根据其披露的相关数据，华南城目前存续的美元债合计达到近121.7亿港元，境外业务的相关数据则并未披露。
债务问题仍待解决
对于华南城而言，债务问题是其2022年的主题之一。
在半年报中，华南城表示，特区建发的入股能够提升华南城的资信水平、优化华南城的资产结构、推动华南城的产业转型升级。
华南城同时表示，目前自己已在特区建发的支持下实现多个优质项目的落地与合作，并成功化解了部分短期流动性问题。
事实上，特区建发的入股确实给华南城带了一定程度的助力。
2022年3月31日，华南城与深圳国际控股有限公司达成合作协议，将郑州、合肥两处高标物流仓储项目转让予后者，获得现金流上的改善。
根据企查查等数据显示，深圳国际控股有限公司与特区建发集团同为深圳市管企业。
今年7月，特区建发还以12.6亿元的交易对价，收购了华南城旗下的第一亚太物业50%的股权。
算上入股时的16.3亿股权收购价款，以及今年10月向华南城提供的2亿元、3年期贷款，在不到一年的时间里，特区建发为华南城带来的流动资金支持将超过30亿元。
不过，特区建发入华南城的这近一年以来，华南城的基本盘尚未得到明显改善，从华南城的财务数据来看，过去作为华南城最大难题的债务问题依旧未能得到妥善的解决。
即使特区建发帮助华南城实现了部分资产的盘活以及资信水平的提升，但华南城依旧存在资金上的较大缺口。
截至9月30日，华南城的在手现金为40.4亿港元，而同期，仅一年内到期的银行以及各类借款余额就达到120.6亿港元。
特区建发给华南城带来的最大改善在于境外债务的解决。
今年8月，华南城对其存续的5笔、合计15.7亿美元的境外债发起展期，并在特区建发维好协议的增信加持下成功将一年内境外债的短期压力缓解。
维好协议是指，境外债券发行中由境内企业提供的一类增信文件，多为母公司为子公司提供支持，保证发行主体的权益以及流动性，不会破产或资不抵债，而这也代表着特区建发对华南城的支持。
根据公告，这5笔美元债的原到期时间均在2023年4月之前，展期后则集中推迟至2024年。
从财务数据上也可以看出，华南城一年内到期的境外债由今年3月的96.2亿港元大幅减少至9月底的11.1亿元。
而长期境外债则相应从26.7亿港元增长至110.6亿港元。
不过境内债务方面，华南城一年内到期的银行等借款规模从今年3月的85.3亿港元进一步增长至120.6港亿，这一债务依旧未能得到解决，且仍然远超华南城的在手现金规模。
从这一角度来看，华南城的债务问题依旧有待解决。
对于华南城而言，虽然在国资入主后，成功将一年内到期的超100亿人民币的美元债务成功展期，解决了年内的境外债务问题，但未来一年，仍是其偿债高峰期。根据中报，华南城总计200亿港元的计息借贷中120亿港元在未来一年内到期，而余下的80亿港元则在未来5年内分散到期，届时华南城的偿债压力将得到明显的缓解。
因此，对其而言，眼下除了经营端的回暖外，是否能够将一年内的到期债务妥善解决，是华南城走出困境的关键。
