来源|赢商网（ID：winshang）
作者|星艳玲
封面&头图来源|视觉中国
(资料图片)
文章图片来源|除图表外，均来源项目官方
2022年，厦门市批发零售业实现销售额37745.8亿元，比上年增长21.8%；全市社会消费品零售总额实现2665.36亿元，增长3.1%，高出全国平均水平3.3个百分点。
2022年厦门市消费市场仍然持续增长。厦门市推出促进消费系列举措，发放数字人民币消费红包，开展“2022厦门消费节”等特色消费活动，大力发展首店经济，全链条激活消费“强磁场”，厦门海上世界I期、SM厦门项目三期、厦门首创奥特莱斯等商业综合体亮相，城市便利店发展指数保持全国首位，为增加城市消费空间、提升商贸经济能级注入了新活力。
本文综合分析2022年厦门商业存/增量情况，以及商圈、品牌图鉴，探知2023年的一些新方向、新看点。
存量/增量
- 增量创历史新高，新开项目各具特色
2022年，厦门新开商业项目7个，新增商业体量85.24万㎡，2022年厦门创历史最高“供应量”。
具体来看，全国第二座-厦门海上世界Ⅰ期的开业，进一步激发厦门城市文旅商业的魅力。
厦门万达鹭港打造了节庆广场、土楼广场、街屋广场、社交广场4大主题各异的空间，持续强化度假旅游、休闲娱乐、体验属性。
宝龙商业则是增加了厦门同安宝龙广场、厦门塘边宝龙天地两个在营项目。
SM厦门三期的开业，为SM厦门项目解锁了新版图，通过与一期、二期相互贯通，使这座共四期项目组成的城市MEGA级综合体进一步完善其城市地标功能。
禹洲商业则是为厦门带来了“非标商业”——厦门禹洲·禹悦天地，以“一栋一店一色”为商业特色的别墅群商业。
商业进阶
- 存量商业持续发力，不断更新内容
存量改造一直是城市更新永久不变的话题，能够有优秀的继承与创新能力的商业将会继续占有一席之地。
//厦门万象城
2022年，厦门万象城在品牌调改上有两大发力点：一方面，厦门万象城紧抓影响定位的关键品类，即 国际重奢和高端化妆品；另一方面，紧跟消费趋势引入更时尚、更个性、更多元的品牌组合，去 满足更年轻的消费需求，使项目从场内到街区形成品牌与功能的流动互补。
购物中心逐步确立楼层核心品类，凸显聚合效应。B1国际美妆区域氛围在原有基础上进一步强化，新开了Tom Ford Beauty Boutique（福建首店）、La Prairie Boutique（福建首店）、野兽派（福建首店）、THANN（厦门首店）等彩妆、香氛类品牌。B2则是腾挪或新进多家运动潮流品牌，nautica-whitesail（福建首店）、No One Else（福建首店）、Chuu、Aape、Vans、FILA FUSION等品牌初步组成了“潮品”主题。L1、L2则是不断完善高端时尚氛围。最为吸引眼球的是重奢品牌在首层满铺的情况下，开始了“向上”升级的步伐。LOUIS VUITTON率先开启重奢品牌的升级动作，于L2原lululemon、Aape处打围二楼新空间，开启跨层升级。
结合消费趋势，西区广场成为“潮奢+生活方式”的综合展示面。意大利奢侈品集团OTB旗下Maison Margiela、Marni和Jil Sander三大品牌福建首店相继落位，同时，美国设计师品牌精品店alexanderwang（福建首店）、韩国高端潮流眼镜品牌GENTLE MONSTER、以及从万象城场内2楼调至拥有更好展示面的lululemon双层店等等，逐步夯实了潮奢新地标的基础。
//厦门建发湾悦城
2022年是建发湾悦城的六年招调大考，项目已然交出一份漂亮的答卷：
完善亲子配套及儿童品牌矩阵，丰富家庭社交场景，引进探洞家（福建首店）、Mini Milly高端亲子餐厅（福建首店）、Babycare（厦门首店）、安踏儿童、泰兰尼斯、稚造元素等；实现零售迭代升级，进一步提档女装和潮流氛围，引进NEXY.CO、AIMER、播等；满足高品质家庭消费升级，引入LEGO全新形象店、MLB、华为智能生活馆、小米之家、肖四女等。
据统计，建发湾悦城2022年招调焕新60余家品牌，面积近1万平方米，专有形象店超10家。
//厦门磐基中心
2022年5月，磐基中心所属的磐基商业与华润万象生活开启合作，为磐基中心注入了更多活力。今年上半年，项目实现业绩客流双增长，其中客流增幅超50%。
最近一年项目调整并新引进的品牌占总品牌数的30%，整体呈现“稳中向好”的态势，花园广场休闲社交区、国际休闲&生活方式区、珠宝配饰区等基本成型。
华润万象生活接手后将重点品牌的续约及良性经营作为重中之重，取得了阶段性成果。同时，引入了Juicy Supply等厦门本地兼具品质及流量的轻餐，同仁四季椰子鸡福建首店等高能级首店，强化下沉花园广场的社交氛围；L1退台区域的改造也在进行，将引入新中式茶饮品牌BASAO，形成贯穿LG-L1两层的纵向休闲广场。
此外，赢商网注意到，2023年厦门宝龙一城通过与LVMH集团、欧莱雅集团进行深度合作，搭建高化品牌矩阵，开启新一轮升级。五一期间，项目迎来了Dior、Guerlain、Make Up Forever三大国际美妆品牌的开业，接下来的6—7月，项目将陆续开出Fresh、LANCÔME、YSL、羽西、3CE等国际一线美妆品牌，以强大的高化品牌矩阵提升商圈能级。
首店经济
- 全年首店129家，同比增加17%
据赢商大数据统计显示，2022年厦门共计开出首店品牌129家，同比上升17.3%。透过厦门近三年首店数据来看，总量上逐年增长率达两位数，可见厦门商业的吸引力不断提升。
在129家首店品牌中，全国首店9家，占比7%；华南首店3家，占比2%；福建首店64家，占比50%；厦门首店53家，占比41%。与2021年相比，全国首店与厦门首店在数量上呈现小幅增长。
从行政区来看，思明2022全年引入64家首店，位居六区之首，与2021年（70家）相较，同比减少7%；其次是湖里区，全年引入51家品牌首店，与2021年（20家）相较，同比增长155%；集美引入首店品牌8家，与2021年（20家）相较，同比减少60%；同安则是实现零突破，引入首店4家。
从吸纳渠道来看，2022年存量项目吸纳首店数量74家，占比为59%；新开项目吸纳首店数量52家，占比41%。
从项目来看，厦门万象城作为福建商业“一哥”，仍是最大的首店贡献者，新开26家首店；SM厦门项目（一、二、三期）吸纳首店30家，其中新开的三期贡献首店17家；厦门海上世界（一期）则是贡献12家首店。
业态分布来看，零售、餐饮占比合计超七成。其中，零售品牌首店53家，占比41%，新开了Alexander Wang、nautica whitesai、NO ONE ELSE、bossini.X等小众潮流品牌；餐饮品牌首店43家，占比33%，包括邮局咖啡、Lavazza、M Stand、nama cocoa、KUMO KUMO、茅台冰淇淋等人气品牌。
值得注意的是，据赢商网观察，2023年Q1，厦门新开了多家代表性品牌首店。比如，都市探洞游乐行业开创者及引领者探洞工场旗下品牌“探洞家亲子乐园”福建首店、奢侈品童装品牌Ralph Lauren Children福建首店、刷爆小红书的网红火锅店“朱光玉火锅馆”福建首店等等。
2023年
- 岛外成供应新阵地，多于下半年开业
从2023年筹开项目来看，除了已于5月10日开业的厦门星河COCO Park外，新增供应将会以岛外为主。从运营商来看，多个头部连锁型开发运营商仍然是“主角”，招商蛇口、万达、爱琴海等均有新项目开业。
典型筹开项目解析：
//厦门星河COCO Park
作为星盛商业布局的全国第四座、深圳以外的首座“COCOPark”产品线购物中心，厦门星河COCO Park延续“时尚、潮流、体验”的品牌DNA，为厦门引进近40家城市首进品牌，包括特色主力店品牌「元初食品」全国首家商业中心店、「幸福蓝海国际影院」、高端健身品牌「POWAVE力浪健身」福建首店、现代亲子萌宠体验中心「Waof Paw」福建首店、室内高尔夫第一品牌「高尔夫尊运动公园」厦门旗舰店、新意广式茶点专门店「老廣新意」福建首店，以及龙景攀岩、星聚会KTV、兴旺海鲜、准者篮球、薄荷里口腔等。
//厦门同安爱琴海购物中心
厦门同安爱琴海购物中心位于同安新城银城智谷园区，这是厦门岛外首座双MALL环保式购物中心（双MALL是指爱琴海购物公园和欧丽洛雅家居商场），也是厦门市第一个开在产业园区的商业MALL。目前，随着招商进程的不断推进，同安爱琴海已吸引越来越多的品牌商家入驻，包括几何书店旗舰店、NINES推理馆、中影巨幕国际影城、中润华联旗舰店、星巴克、麦当劳、肯德基等品牌。
//厦门海沧招商花园城
厦门海沧招商花园城规划地下两层，地上6层，共8层商业，其将通过呈现“日咖夜酒”的全新生活体验，打造“湾区24H活力中心”。项目创新设计下沉式广场、南洋风情市集、鱼跃浮岛主中庭、旋涡舞会儿童中庭、峡谷踏浪运动中庭、城市会客厅、屋顶花园等七大特色空间。
作为TOD商业综合体，厦门海沧招商花园城将充分利用地铁与下沉广场无缝衔接的优势，通过主题美陈赋能，在下沉广场打造供人们玩乐演出、休憩放松的自在场所。截止至3月底，招商率已突破65% ，其中包括4家区域首进主力店:万达影城、金色四季超市、星聚会KTV、形馆健身;此外，次主力店引入NITORI、新华书店、极客森、木马王国、卡萨帝智能生活馆等品牌为项目注入“客流引擎”。
//厦门特房·觅光里
特房首个自持运营的商业项目，厦门特房·觅光里主打品质社区生活中心，定位“欢愉漫生活商业”，以服务周边3公里精准描摹的社区消费者，构建便捷、丰富、舒适的社区生活和社交场景。项目已有上影国际影城、星聚会KTV、跃动力堡健身房、星巴克、肯德基、必胜客、奈雪的茶、遇见西木等实力品牌进驻。
//厦门杏林万达广场
作为万达商管厦门城市公司今年重点筹开的第二座广场，厦门杏林万达广场商业体量7.45万㎡，位于杏前路凤凰花城西区。项目围绕“社区生活中心”的定位，在规划上有别于传统的商业模式，着重于场景和业态创新，规划打造超12000平的户外星空游玩空间、超2000平的屋面艺术社交空间、超1200平的露天美食创意空间、超6000平城市公园4大空间，构筑独具特色的“场景力”，打造集美西北部“人潮集散地”。
//厦门大悦城
虽然厦门大悦城并不是2023年筹开项目，但是作为大悦城控股商业首进福建之作，其进度备受行业关注。最新消息指出，购物中心建筑结构将于6月封顶。
厦门大悦城定位“滨海文艺浪漫地标”，在空间设计上，以“海岛伊甸园”为概念，装点、串联起室内的各个空间，同时将自然景观与空间相结合，根据不同空间类型和功能需求，通过浪漫植物主题的分布，营造花式购物体验空间，打破室内外的空间界限。
在场景规划上，厦门大悦城利用湖光水色、落日余晖等自然景观，规划了极具浪漫感的沉浸式社交体验目的地“半日空间”和开放式的浪漫展演天地“半海空间”两大特色专区，未来将是项目运营后持续输出创意内容的阵地。
据 CEO郭谨一透露，瑞幸将于近期正式突破万店。
从此，在小散户遍布的中国咖啡市场上，
有了碾压级的龙头老大。
对于这场教科书级别的翻身仗，
本期《赢商观察室》将聚焦在瑞幸冲刺的关键时期，
聊聊它都做对了哪些事？
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