作者｜吴亚
市场寒意未散，开发商们的日子仍过得十分艰难。近两日密集披露的2022年业绩预告、业绩快报显示，下滑或亏损已成为行业常态。
即使是头部房企，也难挡市场下行带来的业绩压力。1月31日晚间，绿地控股（600606.SH）发布2022年业绩预告，预计公司全年归母净利润同比降幅在68%左右、归母扣非净利润降幅在54%左右。
(资料图片)
上一个完整财年即2021年，绿地录得2015年借壳上市以来的首次利润负增长、净利直接“腰斩”。进入2022年，绿地连续三个季度都处于营收净利“双降”的局面，全年业绩下滑成为必然。
虽然业绩承压，但绿地的“化债”工作在2022年取得重大进展。当年11月其通过整体重组的方式，将存续的32.41亿美元境外债券成功展期；官方数据也显示，绿地全年累计净偿还有息负债也达到约302亿元。
只是，和一众房企一样，绿地仍需等待“春天”的到来，等待楼市回暖、行业复苏。根据绿地同日发布的公告，2022年公司仅实现合同销售金额1323.32亿元，同比降幅达54.4%。
预计2022年归母净利润同比减少42亿
绿地披露，2022年公司的总营收为4238亿元。即对比2021年完成的5448亿元，降幅约为22.21%。
本次发布的业绩预告中，在谈及2022年的营收表现时，绿地仅称，“受疫情、市场低迷等综合影响，营业收入同比减少。”
最近的一个报告期即2022年前9月，绿地录得的营收为3061亿元，同比降幅为28.34%。据此计算，2022年四季度绿地录得的营收应为1177亿元，与2021年四季度持平。
往期财报数据显示，2021年全年绿地录得总营收5448亿元，同比增长19.45%；其中的前三季度录得营收271亿元，即余下的四季度实现营收1177亿元。
虽然绿地在2022年四季度营收表现同比持平，但前三季度营收同比下滑，这自然拖累绿地全年营收表现也出现下滑。
拆解到单季度来看，绿地的营收表现在2022年三季度最差。当期仅录得1013亿元，同比降幅为29.73%。
利润表现方面，从此前财报已披露的数据来看，2022年前三季度，绿地的归母净利润仅为69.48亿元，同比减少37.77%；其中的二季度单季度，同比减幅达61.54%。
在预告中，绿地称，预估2022年公司归母净利润同比大幅减少的原因除了前述的总营收减少之外，还包括：房地产结转项目毛利率同比下降，部分房地产项目按要求计提减值准备；财务费用增加；联营合营企业贡献的投资收益同比减少。
绿地初步测算，预计公司2022年归母净利润为20亿元左右，与2021年相比将减少42亿元左右，同比减幅68%左右；扣非归母净利润26亿元左右，同比减少31亿元左右、同比降幅54%左右。
由此来看，在2021年首次陷入“增收不增利”的局面之后，绿地的业绩在2022年又出现明显的恶化，出现营收净利“双降”的现象。
此前的2021年，绿地实现总营收5448亿元，同比增长19.45%；归母净利润61.79亿元，同比减少58.8%，系2015年借壳上市以来首次录得负增长。
绿地控股是A股市场上少有的以“地产+建筑”为“双主业”的规模房企，两大主业之外其还布局了金融、大消费两大产业板块。
以2021年为例，当年绿地57.22%的总营收来源于建筑业务、37.66%来自地产业务，即两大主业对公司总营收的贡献比达到94.88%。
其余两大产业板块中，以大消费板块中的汽车服务及相关产业为例，当年的营收规模也已达到92.51亿元，同比增长4%。
2022年销售回款率达108%
绿地所处的局面并不是个例，搜狐财经不完全统计发现，截止发稿，已有近20余家上市房企披露了2022年业绩预告或快报，业绩亏损或下滑的现象十分普遍。
如阳光城预计公司2022年归母净利润净亏损80亿元至110亿元，2021年同期亏损69.5亿元；新城控股预计公司2022年归母净利润6.3亿至37.79亿元，同比减少70%到95%。
2022年，房地产市场以“保交楼、保民生、保稳定”为主基调，行业政策“渐进式宽松”，楼市调控频率破纪录；当年11月，以“四支箭”为代表的一系列涉房金融政策更是重磅推出，以助力房企融资、促进房地产市场回归复苏轨道及平稳健康发展。
即使如此，房地产行业整体景气度下行压力仍存，扭转市场供需双方的预期仍需要一定时间。行业压力传导下，不仅是在经营端，就销售端而言房企们的表现也不容乐观。
国家统计局曾披露，2022年全国商品房销售额仅为133308亿元，同比下降26.7%，这一规模已回落到5年前；克尔瑞、中指研究院等机构数据也显示，百强房企2022年销售表现也十分惨淡。
如中指研究院数据称，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%；同年销售额超千亿房企仅剩20家，较上年同期减少21家。
绿地也难挡行业下行压力的影响，1月30日发布的最新运营数据显示，2022年公司仅实现销售额1323.32亿元、销售面积1279.8万平方米，分别同比减少54.4%、45%。
在市场寒意未散的当下，“保现金流”已成为房企生存的关键词。促销售之外，房企们更要聚焦的是“有回款的销售”、“有利润的销售”。
绿地亦如此，虽然公司2022年销售规模同比“腰斩”，但同期公司累计实现销售回款1433亿元，回款率达108%，远高于2021年的96%，增强了公司经营性现金流的安全。
2022对于绿地而言，实则是特殊的一年。这一年，行业存量风险在持续出清，房地产行业债务风险却仍处于高位，上市房企的信用风险事件仍时有发生。
这一年，绿地继续推进“降负债、去杠杆”战略，多措并举优化自身财务结构。截止2022年6月30日，公司有息负债为2228亿元，半年里下降了178亿元；自2020年8月“三条红线”监管政策出台以来，已累计压降超1650亿元。
但最终，绿地还是选择了展期的方式，来避免公司出现境外公开市场债券违约的风险。于当年11月，绿地完成9只境外债券的全部展期，总额高达近32亿美元（约合人民币228.28亿元），成为迄今为止为数不多能够将美元债全部展期的房企之一。
“以时间换空间”，让绿地的“化债”工作加速，公司也获得了喘息之机，将更多的精力用于保障商业经营及“保交付”。
据相关运营数据公告，2022年绿地完成新开工面积142.1万平方米，比去年同期减少90.8%，且无新增房地产项目储备。但同期，公司完成竣工备案面积2526万平方米，与2021年基本持平。
2022年12月6日，绿地还曾发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等用途。
但这不意味着“寒冬”的过去，房地产市场正逐渐走出最困难的阶段，但“春天”或扔还未完全到来，这仍是摆在绿地等房企们眼前的事实。
多家机构数显示，刚刚结束的春节期间，新房市场成交并未走出低谷。如克而瑞数据指出，全国40个重点城市今年春节期间成交量仅为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%；分能级来看，一线城市购房需求相对坚挺，但春节周成交量仍同比下降72%。
