《港湾商业观察》梁美燕
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近期，海伦堡的债务违约引发诸多关注。
创立于1998年的海伦堡中国控股有限公司（简称：海伦堡中国），是一家中国房地产开发商，国内运营主体为广东海伦堡地产集团有限公司，旗下商标品牌为海伦堡，业务涉及住宅地产、商业地产及运营、物业管理和文化创意产业商业四大板块。
债务违约，失信被执行
近期来看，困扰着海伦堡中国的债务问题仍未得到有力解决。11月8日，海伦堡中国发布公告称，公司2023年10月到期票据项下金额为1485万美元的利息违约。
票据利息于2022年10月8日到期应付。根据票据条款，海伦堡中国有30日的宽限期支付利息，然而海伦堡中国解释称，受宏观经济、房地产市场及金融环境等不利因素影响，加上2022年11月2日公告中披露的多轮疫情影响，公司未能在宽限期截至日期2022年11月7日前支付利息，触发票据条款项下的违约事件。
不过，海伦堡中国也表示，公司已于2022年11月7日就现有票据结算了交换对价，包括发行本金总额为3.15亿美元的新票据(包括资本化利息)；以及支付73.85万美元作为现金对价。根据交换要约，接受要约的2.95亿美元现有票据已被注销。票据注销后，现有票据的未偿余额为5460万美元。对于尚未清偿的现有票据，公司将继续与该等持有人沟通，以便就现有票据项下未清偿的款项达成双方同意的安排。
新发行债券(ISIN: XS2551272250/Common Code:255127225)从2022年11月7日起以每年8%的利率支付利息，分别于2023年11月7日、2024年5月7日和2024年11月7日支付，将于2024年11月7日到期，除非根据其条款提前赎回。
随后不久，海伦堡中国表示，于11月11日，与HLBCNH1110/08/23交换要约有关的所有先决条件均已获得满足，交换要约已完成。海伦堡中国表示，对于尚未偿付的现有票据，海伦堡中国将继续与该等持有人沟通，以便就现有票据项下的未偿款项项达成双方同意的安排。
在资金状况不乐观的境况下，海伦堡中国能否如期偿还债务，还存有疑问。
在此之前，介于海伦堡中国的债务危机，穆迪和惠誉等国际评级机构评级也频频下调其评级。10月21日，穆迪将海伦堡中国的公司家族评级从“Caa1”下调至“Ca”，同时将公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”。展望仍为负面。
穆迪分析师Alfred Hui表示:“评级下调反映了海伦堡中国的违约风险上升，以及由于此前该公司未能支付利息并就其离岸高级票据提出同意征求，导致票据持有人回收前景疲弱。”
“负面展望反映了穆迪的预期，即如果海伦堡中国发生债务违约，债权人的回收前景可能进一步减弱。”
更早之前，7月7日，惠誉也将海伦堡中国的长期外币发行人违约评级（IDR）从“B+”下调至“B-”。评级已被列入负面观察名单（RWN）。评级下调反映了海伦堡中国流动性空间减少和再融资风险上升，因为惠誉认为其资本市场准入在短期内仍将受到限制。海伦堡中国的可用现金应足以覆盖2022年的债务偿还需求，但海伦堡中国依赖内部现金生成进行偿还，将对其流动性缓冲造成压力。
RWN反映了海伦堡中国偿还2023年债务的不确定性增加，包括总计39亿元人民币的离岸资本市场债券到期。
而早前的6月20日，穆迪就将海伦堡中国的企业家族评级从“B2”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”。评级展望仍为“负面”。
不过，海伦堡中国对此评级并不认同。“自2021年以来，穆迪多次对房企进行无差别的评级下调，令市场风声鹤唳。公司认为，穆迪的评级决定主要基于其对中国房地产行业的市场评价和预期过于悲观的负面看法。”
此外，《港湾商业观察》进一步查询发现，2018年至2022年近五年时间，海伦堡共涉及445个司法案件，其中95.96%的案件身份为被告。案由主要为商品房房预售合同纠纷，另外还涉及房屋买卖合同纠纷、服务合同纠纷、建筑工程施工合同纠纷、买卖合同纠纷、股权转让合同纠纷等。2022年以来，海伦堡涉案信息为68条。
近期，海伦堡还面临被执行人的风险。企查查显示，今年10月25日，海伦堡被列入失信被执行人，被执行标的达1.07亿元。而这不是海伦堡第一次被列入执行人，2019年11月、12月以及2021年7月，海伦堡皆存在被执行的情况，被执行标的分别为5.59亿元、5.59亿元、3.33万元。
现金流紧张，融资难度大
现金，是海伦堡如今最重要的指标之一。从业绩情况来看，2019年至2021年以及2022年上半年，公司实现营收分别为219.01亿、271.49亿、295.59亿、120.75亿元；实现净利润分别为26.56亿、20.49亿、4.68亿元、3.49亿元。海伦堡营业收入节节增长的同时，净利润反而持续下滑。2022年上半年净利润与2019年相比大幅减少了23.07亿元。也就是说，海伦堡近些年来持续面临“增收不增利”的状况。
此外，作为现金流的重要来源，海伦堡的房地产销售情况也不容乐观。根据克而瑞研究，今年1-10月房企销售TOP100排行榜中，海伦堡的全口径销售额仅为379.5亿元，与去年同期的680.4亿元相比下降了44.22%，在房企销售排名中位居第44位。与此同时，今年10月，房地产市场行业下行压力持续，房企的销售去化压力进一步加大。
回溯海伦堡过去的扩张之路，2013年，海伦堡的销售业绩首次突破百亿大关，并在2016年定下三年冲刺千亿的目标，但到目前为止一直仍未实现。虽然海伦堡近些年的销售收入不断增加，但债务也一路升高。
2016年，海伦堡未偿还银行贷款及其他贷款总额约为128.743亿元，净资产负债率为69.4%。仅过了三年，也就是2018年，上述数据则攀升至283.075亿元和133.7%。据企业预警通显示，截至2022年上半年，海伦堡的短期债务为103.98亿元，其中一年内到期的非流动负债为102.55亿元，与此同时，有息债务合计309亿元。2022上半年,海伦堡持有货币资金139.5亿元。
2018年10月以及2019年5月，海伦堡先后冲刺港交所，以期在资本市场上获得资金支持，但均未能实现上市愿望。可以想象的是，面临债务压力的海伦堡，其融资渠道相对有限。
克而瑞地产研究在资本月报中表示，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前销售疲软仍未复苏，融资端依旧收紧，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。
不过，行业层面的好消息是，央行、银保监会日前发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条重磅新政，涉及开发贷、保交楼、房企纾困、租赁融资、个人贷款和征信等房地产上下游多方面融资。外界预期的是这将对行业及房企产生利好效应。
在债务违约风险以及失信被执行，同时流动性资金紧缩的情况下，上市之路又难以预测，海伦堡中国又该如何应对债务偿还的压力？（港湾财经出品）
