伯虎点睛：融创，在雷区小心试探。
文 | 唐伯虎
融创会不会成为下一个恒大？这个问题，悬在每一个等待交房的业主心上。
半年多以来，融创一改过去“买买买”的大手笔，转向“卖卖卖”的模式，但“大象”割肉，收效甚微。
3月下旬，融创中国2021年归属股东净利润同比下降85%、年报“爽约”的消息相继传来，其盘中股价更是一路急跌。
4月1日起，融创中国在香港暂停交易。
“炸弹”正式开启倒计时，融创能不能找到那根安全线？
过上“紧”日子
2020年，融创实控人孙宏斌在业绩发布会上表达过对楼市“洗牌”的感慨，提出融创要以“处置不良资产、降低融资”等收缩战术为主，“公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干”。
那段时间，融创出售了几个酒店、多次减持金科股权，换来2020年融创净负债率、资产负债率两项指标达到“三道红线”政策标准。
这可能给孙宏斌加注了信心，2021年上半年，孙老板仿佛忘记了之前的谨慎，再次开启买地大计。
去年2月，融创一口气在芜湖、无锡、重庆等6个城市拿地，其中芜湖地块溢价高达169.44%；其与建发联合体拍下的上海普陀区地块，单价超8万元/平方米。
去年5月，融创通过招拍挂网站以430亿元的价格收购18个地块，单月拿地金额几乎接近前4个月的拿地总额。
中国指数研究院统计到，2021年前6个月，融创拿地83宗，总成交额突破千亿元。
疯狂拿地背后，当然有融创的金钱力支撑。2021上半年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币3,207.6亿元，同比增长64%。
信心爆棚的孙宏斌在融创中期业绩发布会上放出豪言，“除了我们以外都有可能爆雷”。
然而，孙老板这句话很快站不住脚。
2021年下半年，融创开始“割肉”倒卖家产，包括相继转让上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼、昆明文旅城二期等多个项目，出售贝壳股份、变卖融创服务股权等等。
去年11月，孙宏斌甚至自掏腰包，以无息借款的方式为融创提供自持的4.64亿美元资金。
半年时间，融创回血近400亿元。只是，跟融创在2021上半年9971.22亿元的负债总额相比，这点钱杯水车薪。
进入2022年，融创的hard模式进一步升级。
根据中商产业研究院数据，今年2月，融创中国单月销售面积为165.4万㎡，同比下降24.72%；销售额223.6亿元，较去年同期减少32.75%。
另外，融创中国陷入多起票据追索权纠纷，其在重庆、四川等地子公司均有涉及。
到了3月份，融创的“紧”日子又覆上一层霜。3月28日，融创发布公告称，不刊发2021年未经审核年度业绩，延期举行董事会会议，并表示融创中国股份将于4月1日起暂停买卖。
对于这么做的原因，融创在公告中解释，是近期国际评级机构下调了公司评级引起有关境外贷款问题，以及融创房地产境内公开债展期事项等对财务报表的不确定性。
后者正是这一次引发投资者担忧的导火索。
这里提到的境内公开债，涉及的主要是融创在2020年4月1日发行的本金40亿元的“20融创01”的本息和2021年4月2日发行的本金20亿元的“21融创03”的利息。
为了这两个项目的展期，孙宏斌亲自下场，押上自己的无限连带责任担保。40亿元的债务说扛就扛，但是融创的困境，纾解起来没那么容易。
（图源：网络）
“埋雷”
年报“难产”的不只融创一家房企。据不完全统计，恒大、富力、合景泰富等超过15家上市房企都宣布了年报延期，其中世茂、佳兆业、中国奥园等7家房企在4月1日同步停牌。
受新冠疫情影响是一方面，资金流动性问题才是真正的老大难。
一直以来，融资、加杠杆的模式贯穿着诸多房企拿地、建设的过程。在房地产市场的高增长阶段，房企能够快速完成预售、清盘的过程，实现资金尽快回笼，从而保证自己站在安全地带。
但是，当行业告别野蛮生长阶段，现实一下子把房企分为了两极——高杠杆的房企唯恐跑不过时间，巨额负债压力就显现出来了。
融创给自己埋下的雷，也隐隐有了触发之势。
2015到2019年间，孙宏斌带领融创通过频繁并购的方式屡次实现低成本拿地，包括与绿城组建合资公司注入绿城旗下的优质地产项目、对价收购莱蒙国际、中渝置地、泛海控股、阳光100、长江实业等公司多个项目的股权等等。
此外，在2020年短暂“熄火”后，融创又在2021上半年多次下注买地。
这种套路下，融创积攒了大量土储资源，销售金额和销售面积倍速增长，逐渐挤进国内房企第一梯队。
与之相对的是，2016年开始，融创资产负债总额从原来一直控制在1000亿以内，飙到了2500多亿，并在此后几年连连追高，到2021年上半年负债总额逼近万亿级别。
在孙老板看来，“房地产就是轻资产，买地卖出去了就是轻资产，卖不出去就是重资产”。这其实就是一场赌局，搏一搏，说不定单车能变摩托。
融创真能一直保持“轻资产”属性倒还好，问题是，它造了一艘“巨轮”。
孙老板热衷并购，不局限于土地。除了对外投资入股了金科地产、链家、乐视等多家公司（其中乐视让融创损失了165亿元），融创出手最猛的一次要数与万达之间的“世纪大交易”。
2017年，融创以631.7亿元收购13个万达文旅项目91%的股权和76家万达酒店，又在第二年以62.81亿元的对价收购万达旗下原文旅集团和13个万达文旅城的设计、建设、管理公司，两笔交易合计涉资近700亿元。
到2019年，融创旗下业务形成了服务、地产、文化、文旅以及新的会展会议和康养等在内的六大板块。
值得注意的是，融创主要的资金来源一直是地产。2021上半年，融创958.2亿元的收入中，91.3%由物业销售业务贡献，文旅和物业管理的收入分别为26.1亿元和24.2亿元，占比均不到3%。
这么看来，文旅板块耗费了大量资金，回本却十分缓慢，“重”是真重。
放眼这艘“巨轮”，在物业销售业绩放缓之时，融创内部竟然没有一个板块能挑起大梁。更何况融创服务与母公司融创中国财务隔离，即使该板块去年利润翻倍，也救不了火。
（图源：网络）
“扫雷”
半年多来，融创中国的自救有目共睹。然而，眼下融创拿不出40亿元的款项也是事实。
伯虎财经注意到，近期多家媒体报道了融创员工至今未收到年终奖的新闻。
另外，一位融创内部人士告诉伯虎财经，西南区域这几个月推迟发工资，月初还裁掉了品质和销管部门。
而在购房者看来，最关心的莫过于“买了融创的房子，还能交房吗？”
目前，融创在天津、海南、云南昆明等多地的楼盘出现停工现象。业主们对于按时交收房的期待逐渐变成希望“老孙挺住”，只要能交房就可以。
这让伯虎财经想起早先恒大“爆雷”，业主们不仅担心期房会不会烂尾，甚至开始咨询“如果烂尾，是否还要还贷款？”
事实上，对比起恒大，融创的处境还有转圜余地。
恒大的业务版图铺得更大，除了地产还有恒大汽车、恒大财富等多项业务，其中恒大汽车直到2021年上半年还在亏损状态，恒大财富更是波及99%的恒大员工。
另外，恒大还有高达2000亿元的待兑付商票，总负债规模接近2万亿。
相比之下，融创的“雷”在地产，也万幸只在地产。
立于危墙之下，许家印开始卖房补救，不断寻找项目接盘者；孙宏斌也押上了自己。
好消息是，目前为止融创还没有躺平。3月25日晚，孙老板发布朋友圈，“2022年一季度，我们在28个城市交付43个项目，用最大诚意兑现成千上万户业主交托的幸福期许”。
4月1日，“20融创01”债券展期方案通过，融创多争取到了18个月的“扫雷”时间。
今年以来，中央各部委及各省市多次出台房地产行业利好政策，给市场倾注了信心。融创截至2021年上半年仍有2.3万亿的土储货值，在行业向暖下，融创绝地逢生不是没有可能。
当然，最重要的还是和时间竞跑。
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